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quinta-feira, 21 de setembro de 2017 Judiciário | 16:29

Espaço do leitor: Especialista tira dúvidas sobre discussões em condomínios

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A coluna Leis & Negócios dedica a cada semana um espaço de dúvidas e respostas de leitores destinadas a profissionais de diversas áreas do Direito. Para tanto, basta enviar a sua pergunta no email mdiana@igcorp.com.br que vamos elencar a questão dentro do tópico correspondente e levar à equipe de advogados parceiros. Vale frisar que as dúvidas têm limites de abordagens. Nenhum profissional vai desabonar o advogado ou advogada de um caso já existente, tampouco é obrigado a responder questionamentos em processos complexos. A ideia é que sejam trazidas a público dúvidas gerais das áreas da advocacia de forma que possam ajudar e orientar o leitor do Portal iG.

Nesta semana o advogado Rodrigo Karpat, considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país, sócio do Karpat Advogados, atendeu sete dúvidas de leitores. A coluna tinha muitas dúvidas relacionadas ao tema, mas elencou as melhores. Continuem enviando suas questões. Confiram:

1. Condomínio poderá adquirir imóvel para recuperar taxas atrasadas?

O condomínio não pode adquirir um imóvel, mas pode adjudicar a título de exceção no caso de dívida de condomínio, porém este pode não ser o melhor caminho. O ideal é o que o bem seja levado a hasta pública, depois do devido processo legal. E com o dinheiro da arrematação do bem, as cotas condominiais em aberto serão quitadas. Caso o condomínio opte em adjudicar o bem, deverá arcar com custos de registro, escritura e ITBI, bem como com a cota de condomínio, manutenções na unidade, iptu, e outros e ainda não poderá esquecer que quando o condomínio vender ou alugar a unidade incidirão impostos passiveis de tributação. Se o bem demorar para ser negociado, o condomínio será onerado. Desta forma, é salutar que a decisão de adquirir o bem seja tomada em assembleia.

2. Correspondência judiciária pode ser recebida pelo porteiro? Oficial de Justiça pode obrigar a assinatura do sindico ou porteiro?

A Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, instituiu o Novo Código de Processo Civil e trouxe inovações na forma de citação em condomínios e loteamento com controle de acosso tanto para citação pessoal ou por oficial de justiça, os artigos 248, parágrafo 4º e artigo 252 destacam que é válida a entrega do mandato de citação ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, podendo este recusar o recebimento, desde que declare que o destinatário da correspondência está ausente.

3. Cachorros que latem muito e moram nos arredores. O que eu posso fazer? A Justiça é um caminho?

Manter animais em unidades condominiais é exercício regular do direito de propriedade (Artigo 1228 e seguintes do Código Civil), o qual não pode ser glosado ou restringido pelo condomínio sob pena de serem tomadas medidas judiciais com o fim de preservar os direitos dos moradores.
O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio ou direito de vizinhança. Ou seja, neste caso a manutenção do animal no condomínio somente poderá questionada quando existir perigo à saúde, segurança, ou perturbação ao sossego dos demais copossuidores.
O condomínio através da sua convenção, Regimento Interno ou através de assembleias pode regular o trânsito de animais dentro do condomínio, desde que não contrariem a Lei.

4. Tenho um vizinha que faz festas noturnas. Chamamos a polícia e sempre falam que não há viaturas. O que fazer?

No caso específico dos condomínios, de acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, são deveres do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
A poluição sonora também é crime previsto no artigo 54 da Lei nº 9.605, de 12 de fevereiro de 1.998. A legislação prevê que “causar poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana, ou que provoquem a mortandade de animais ou a destruição significativa da flora: Pena – reclusão, de um a quatro anos, e multa”.
Além disso, perturbar o sossego com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais, desde outubro de 1941. Segundo a legislação, “gritaria ou algazarra; exercer profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; abusar de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; e provocar ou não impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda” podem resultar em prisão simples, de 15 dias a três meses, ou multa.
Outra medida, mais extrema, é chamar a polícia, uma vez que perturbar o sossego com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais. “Artigo 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios.”

5. Quem tem arvores dentro do condomínio pode cortar sem a prefeitura, principalmente quando causa risco? De quem é a responsabilidade da limpeza?

Para a poda de arvores dentro de prédios é salutar a verificação da legislação de cada município, que via de regra traz a necessidade de autorização prévia da municipalidade para a poda. Tanto a remoção dos detritos quanto o custo com a poda são do condomínio. Caso as arvores estejam no passeio e atrapalhado a circulação de pessoas ou colocando em risco a rede elétrica, o condomínio faz o pedido para a prefeitura que será responsável pela poda e remoção sem custo ao condomínio.

6. Pode juntar a varanda com a sala? Isso é vedado nos condomínios?

A fachada do condomínio é área comum e nela não podem ser realizadas quaisquer modificações sem o consentimento de todos os condôminos. A lei estabelece que os moradores têm o dever de conservar o prédio, conforme o Artigo 1336, inciso III, do Código Civil: “São deveres do condômino: III não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.
Porém, existem situações em que são aceitáveis algumas modificações, pelo fato de não serem consideradas como alteração de fachada. Para caracterizar alteração é necessário modificar o sentido e substituir as linhas exteriores do prédio.
O limite da proibição é o interesse coletivo. Ou seja, desde que não traga prejuízo aos demais condôminos, não comprometa a segurança e nem modifique a estética do prédio algumas inovações podem ser realizadas. É com este argumento que o Poder Judiciário vem dando ganho de causa para moradores que envidraçam as sacadas.
Na prática, são aceitas pequenas modificações na fachada, desde que não causem prejuízo à estética do prédio. Entre elas: fechamento de sacadas, redes de proteção, persianas, substituição de materiais antigos que não existem mais no mercado quando houver a necessidade de troca de esquadrias, batentes etc.
Algumas alterações, por exemplo, são proibidas. Entre elas vale destacar a modificação de cor, piso ou gesso de forro da sacada, a colocação de toldo na parte externa do imóvel.

7. Se eu não gosto da vaga sorteada, mas sou a moradora mais antiga do prédio. O que posso fazer?

Costuma-se fazer o sorteio chamando as unidades uma a uma, e presente o condômino, este escolhe a vaga que melhor lhe provier. Porém, a forma, mais prática de sorteio é aquele realizado através de uma tabela no excel a qual aleatoriamente se misturam as vagas e unidades. O sistema permite testes preliminares, e auditoria. O sorteio com o chamado nominal das unidades, em prédio grandes, pode demorar várias horas, enquanto o sorteio feito através do simples sistema do excel levará poucos segundos. Caso alguém fique insatisfeito com o sorteio poderá tentar trocar a vaga a critério dos próprios sorteados, o prédio não deve tomar partido ou alterar o sorteio. O fato de ser o condômino mais antigo é irrelevante para o sorteio, este possui o mesmo direito de propriedade em igualdade de condições que os demais.

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